V súvislosti s pretrvávajúcou krízou zapríčinenou svetovou pandémiou Koronavírusu SARS-CoV2 a s ním súvisiacim ochorením COVID-19 drvivá časť podnikateľov bolo v dôsledku opatrení a prevencie proti šíreniu tohto ochorenia nútená uzavrieť svoje prevádzky. Mnoho domácností sa ocitlo v podobnej situácií ako podnikatelia. V dôsledku straty príjmu alebo likvidity majú domácnosti a podnikatelia veľký problém s platením nájomného. Mnoho subjektov je už dnes s omeškaním a hrozia im s tým spojené sankcie. Je teda evidentné, že jeden z najaktuálnejších a najfrekventovanejších problémov tejto krízy je aj problém s platením nájomného.
Novelou zákona č. 62/2020 Z.z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 sa v justícii zaviedlo moratórium na platenie nájomného.
ČOHO SA MORATÓRIUM NA NÁJOMNÉ TÝKA?
V dôsledku nezvládania platenia nájomného a následného omeškania s platením nájomného prenajímateľ nesmie jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti. Uvedený zákaz jednostranného ukončenia nájmu sa dotýka aj prenájmu bytov a nebytových priestorov. Podmienkou moratória na nájomné je omeškanie nájomcu s platením nájomného v dôsledku okolností súvisiacich s pandémiou COVID-19. Uvedené moratórium sa týka okrem nájomného aj úhrad za plnenia obvykle spojených s nájom. Tieto úhrady môžu byť preddavky za energie alebo poplatky za správu predmetu nájmu a pod.
PRE KTORÉ SUBJEKTY PLATÍ MORATÓRIUM?
Vzhľadom na dikciu novely zákona č. 62/2020 Z.z. sa uvedené moratórium týka nájomcu a prenajímateľa nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov. Z uvedeného teda vyplýva, že moratórium sa týka jednak nájomcov ako súkromnoprávnych subjektov resp. domácnosti, ktoré majú v prenájme byt. Taktiež sa moratórium týka aj podnikateľských resp. obchodných subjektov. Každopádne, vzhľadom na široko koncipované ustanovenie toto moratórium sa môže týkať akéhokoľvek subjektu, ktorého predmetom nájmu je nehnuteľnosť.
NA AKÉ ČASOVÉ OBDOBIE JE URČENÉ MORATÓRIUM NÁJOMNÉHO?
Obdobie odkladu platenia nájomného sa dotýka obdobia od 01. apríla 2020 do 30. júna 2020. Vzhľadom na uvedené teda, nájomca je chránený pred jednostranným ukončeným nájmu z dôvodu omeškania s platením nájomného a s nájmom spojených, ak sa dostane do omeškania s platením nájmu, ktoré je splatné už počnúc mesiacom apríl 2020, máj 2020 až do konca júna 2020. Toto opatrenie dáva možnosť nájomcovi nezaplatiť nájomné ihneď bez postihnutia ukončenia nájomného vzťahu z tohto dôvodu. Pričom táto ochrana nájomcu je terminovaná do 31. decembra 2020, ktorý je aj termínom splatnosti takto omeškaného nájomného, do ktorého musí nájomca omeškané nájomné uhradiť.
AKÉ SÚ PODMIENKY VYUŽITIA MORATÓRIA NÁJOMNÉHO?
Túto ochranu môže nájomca využiť len v prípade „ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení nebezpečnej nákazlivej choroby Covid-19“. Z uvedeného vyplýva, že podnikateľ, ktorý z dôvodu rozhodnutia Úradu verejného zdravotníctva musel uzavrieť svoju prevádzku a z tohto dôvodu sa dostal resp. dostane do omeškania, tak má možnosť využiť tento inštitút. Dôvodom môže byť aj pokles tržieb alebo pokles objednávok a s tým spojená nemožnosť zaplatiť nájomne včas a riadne. Pri fyzických osobách môže ísť o pokles ich mzdy z dôvodu prekážky v práci, zníženie mzdy alebo straty zamestnania taktiež v súvislosti s pandémiou.
AKÝM SPÔSOBOM SA BUDE PREUKAZOVAŤ SPLNENIE PODMIENKY NA MORATÓRIUM?
„Tento dôvod pre vznik omeškania musí byť nájomcom dostatočne osvedčený.“ Z dikcie tohto ustanovenia jasne nevyplýva , že nájomca musí preukazovať splnenie uvedenej podmienky. Stačí, že ju osvedčí, avšak zákon je v tomto smere nekonkrétny, čo považuje v danom prípade za osvedčenie. Sme toho názoru, že pre korektnosť je namieste emailom alebo písomne oznámiť uvedené uplatnenie moratória prenajímateľovi, v rámci ktorého nájomca osvedčí dôvody uplatnenia tohto inštitútu. Na uplatnenie tohto inštitútu nie je potrebné sa obrátiť o predchádzajúci súhlas alebo vyjadrenie žiaden orgán verejnej moci a ani prenajímateľa.
ČO AK PRENAJÍMATEĽ NEBUDE AKCEPTOVAŤ UPLATNENIE SI MORATÓRIA NA NÁJOMNÉ?
V prípade, ak nájomca nebude dôvody uplatnenia moratória akceptovať alebo ich nebude považovať za dostatočné a dostatočne osvedčené, v zásade môže v súlade so zákonom alebo zmluvou jednostranne ukončiť nájomný vzťah. Avšak v tomto prípade má nájomca možnosť obrátiť sa na súd s možnosťou určiť neplatnosť takéhoto ukončenia nájmu. Avšak v prípade, ak bude preukázané v civilnom procese, že existovali uvedené dôvody na uplatnenie si tohto inštitútu, súd s veľkou pravdepodobnosťou rozhodne o neplatnosti tohto skočenia nájmu.
OSTATNÉ MOŽNÉ NÁSLEDKY SPOJENÉ S NEPLATENÍM NÁJOMNÉHO POČAS ZÁKONNÉHO MORATÓRIA?
Depozit. Vo všeobecnosti v nájomných zmluvách sa nachádza úprava tzv. Depozitu, ktorý sa využíva najmä na úhrady schodkov vo vyúčtovaní preddavkov za spotrebu energie, vodného a stočného alebo kúrenia, ale aj omeškaného nájomného a poškodenia na predmete nájmu. To znamená, že uvedený zákaz nebráni prenajímateľovi si započítať nesplatené nájomné voči depozitu.
Úroky z omeškania a zodpovednosť za škodu tieto zákonné inštitúty postihujú každého, kto sa dostal do omeškania so splnením svojho peňažného záväzku a neplnil včas a riadne. V tomto prípade avšak uplatňovanie úrokov z omeškania, prípadne zodpovednosti za škodu, je otázne vzhľadom na povahu pandémie COVID-19 ako inštitútu vis major v otázkach zodpovednosti za omeškanie s platením nájomného.
Každopádne, právna neexaktnosť tohto ustanovenia spôsobuje mnoho ďalších otázok a môže viesť k rôznym interpretáciám.
A REFUNDÁCIA NÁJOMNÉHO ZO STRANY ŠTÁTU?
Zákonodarca uvedenú otázku zatiaľ nerieši. Pričom je evidentné, že takéto opatrenie by najviac pomohlo aj nájomcom, ale najmä prenajímateľom, ktorí zatiaľ budú ťahať za kratší koniec. Ak teda opatrenie refundácie nájomného bude legislatívne ustanovené, dôvody uplatnenia si moratória pominú v momente poskytnutia príspevku na nájomné a nájomca bude povinný uhrádzať nájomne.
Ilustračné foto zdroj: pexels.com